2022 több változást hozott az ingatlanpiacon, mint azt gondolni lehetett. A kérdések, amik kivétel nélkül minden szereplőt foglalkoztatnak: Itt a vége az árnövekedésnek? Kipukkad az ingatlan lufi? Eladjam, vagy ne adjam? Vásároljak most, egy csökkenő piacon, vagy ne?
Cikkünkben összegyűjtöttünk néhány jelentős tényezőt, ami az előbbi kérdésekre választ adhat a következő 12-18 hónapban.
Ha egyetlen szóval kellene jellemezni az ingatlanpiacot, azt mondanám: összetett, éppen ezért ódzkodik a szakértők jelentős részre konkrét választ adni az előbb feltett kérdésekre, sajnos mi sem látunk a jövőbe, viszont több tényező befolyásolja az árakat, amiket igyekszünk ismertetni, így egy saját álláspontot könnyebben kialakíthat a témával kapcsolatosan.
Lássuk mik azon körülmények, amiket érdemes számításba venni, a prognózisunk előtt, kezdve azon tényezőkkel, amik valószínűleg negatív irányba fogják befolyásolni az árakat:
Dráguló hitelkamatok
2015-től 2022-ig száguldott a jelzáloghitel piac. Sorra lehetett igénybe venni a hosszú kamatperiódusú, alacsony (akár 1-2%) kamatozású, akár államilag támogatott hitelkonstrukciókat, amik exponenciálisan növelték a hitelfelvételi, ezáltal az ingatlanvásárlási kedvet is. Úgy látszik ennek a trendnek 2022. második felétől vége. Egy évtizeddel ezelőtt elmondható volt, hogy bár „drága” a finanszírozás, legalább a vételárak alacsonyak. Aztán 2015től- 2021ig elmondható volt, hogy bár a többletkereslet felhajtotta a vételárakat, legalább a hitelek „olcsók”. Ám most egy olyan kombináció állt elő, ahol a vételár is magas, és a hitel is drága, így 2023 utolsó negyedévében jelentős visszaesést tapasztalhatott a legtöbb pénzintézet a jelzáloghitel igénylése számában, a döbbenetes kamatemelkedés következtében kiesett a piacról a hiteles vásárlók egy része, mondván, nem szeretne dupla annyit visszafizetni, mint amennyit felvett, egy amúgy sem olcsó ingatlanra. (jogos.)
Emelkedő rezsiárak
A robbanásszerűen megnövekedett energiaárak a korszerűtlen, magasabb energiaigényű ingatlanok árait valószínűleg csökkenő pályára kényszerítik, ugyanis vagy a korszerűsítésre szükséges a vevőnek kifizetnie egy jelentősebb összeget, vagy a havi rezsiköltségekre. A vevők sokkal inkább pártoltak át a korszerű, megfelelő energetikai besorolású, alacsony rezsijű ingatlanokra. Ráadásként 2022.december 31.-el várhatóan kivezetésre kerül az Otthonfelújítási támogatás is, ami szintén nem segít a felújítási/korszerűsítési kedven..
Bizonytalan helyzet, infláció:
Az rekordmagas magyar infláció kérdése egy speciális tényező az ingatlanok kapcsán, és mindkét irányban képes elmozdítani az árakat, egyelőre a negatív irányt nézzük, a cikk későbbi részében kifejtjük azt is, hogyan képes egyúttal emelni a vételárakat.
Az élelmiszerárak, üzemanyagárak, szolgáltatási árak robbanásszerű növekedésével kialakult egy általános bizonytalanság a lakosság jelentős részében, senki nem tudja vajon meddig emelkednek még az árak, vajon a béremelkedés követi ezt, vagy csak nominális béremelkedésre lehet számítani, és a reálbérek tartósan csökkenő pályára kerülnek.
Gondoljuk csak el, egy átlagos család tartalék pénzét fel kell hogy használja, hogy kifizesse az önerőt, találkozik egy drága finanszírozással a vétel fennmaradó részére, amiben egyre kevésbé biztos, hogy fogja tudni fizetni. Érthetően csökkent le a kereslet emiatt.
Dráguló építőanyagok, és munkadíjak
Sokan a vásárlás helyett az építkezést választották az elmúlt években (ebben sokat segített az új építésű ingatlanokra felvehető CSOK, és az illetékmentesség, alacsony ÁFA), viszont az infláció az építkezés költségeit sem kímélte. Átlagosan két számjeggyel emelkedtek előző év azonos időszakához képest a munkaerő, és építőanyag költségek, így a négyzetméter árak is, ezt az építkezni kívánók nagy része már nem hajlandó, vagy nem képes megfizetni, így várhatóan jelentős keresletcsökkenést tapasztalhat majd az építőipari szektor.
Most, hogy túl vagyunk a legnagyobb negatív tényezők felsorolásán, lássuk az érem másik oldalát is. Két nagyon erős tényező fékezi meg jelenleg az árak esését, és reményt adhat az eladóknak arra, hogy nem fog drasztikusan csökkenni az ingatlanjuk értéke.
Infláció
Az infláció kérdését már taglaltuk a cikk első felében, és itt a folytatás. Az infláció pozitívan is képes befolyásolni az árakat, a következő logika szerint:
- Habár magas, kétszámjegyű állampapír hozamok elérhetőek a piacon, a befektetők egy része mégis egy „biztos, értékálló” befektetést keres, ami minden piaci körülmény és árszínvonal mellett érték, éppen ezért az ingatlan egy „menekülő” befektetés, hiszen gondoljuk csak el: egy cég tönkre tud menni, ezáltal egy részvény árfolyama lenullázódhat, az állam fizetésképtelen lehet, ami az államkötvények visszafizetését gátolja, ám egy ingatlan mindig érték marad.
- A részvénypiaci esések is segítik az ingatlanárak szinten maradását, a tőzsdéről rengeteg pénz áramlik egy recessziós helyzetben az ingatlanok irányába.
Tehát aki a biztos értékálló befektetést keresi, az ingatlanba fogja menekíteni a pénzét, így a befektetési célú kereslet képes meggátolni az árak esését.
Külföldi tőke, EUR/Ft árfolyam:
A covid, és a lockdown idején nullához konvergált a külföldiek budapesti ingatlanvásárlásainak száma, ám a covid eltűnésével, és a forint mélyrepülésével újra életre kelt. Gondoljunk csak bele: ha csak a forint leértékelődését vesszük alapul, egy belvárosi 50 millió forint vételárú ingatlanért 2020-ban megközelítőleg 152.000 Eurót kellett fizetni, addig jelenleg ugyanezért a vételárért csak 125.000 eurót.
Véleményünk szerint ez a hat tényező fogja leginkább eldönteni az ingatlanárak sorsát a 2023-2024 évben.
Ingatlant adna el, és szakértő segítséget szeretne? Keressen minket bizalommal!