Nagyon jól látszik, ahogy 2014 óta töretlenül menetel az ingatlanpiac, és azon belül is az ingatlan finanszírozás. 2014-2022 között, több mint 50% volt az aránya a hiteles ügyleteknek. A jelzáloghitelezés 2021-re utolérte a 2008-as válság előtti szintet. Ennek okai a következőkben keresendők: olcsó finanszírozás (1-3% közötti kamatok), kiemelt állami támogatások (CSOK, babaváró, jelzálog elengedés, illetékkedvezmény, zöld hitel, OTK hitel), és még sorolhatnánk.
Habár a 2008-as szintet elérte a hitelezés, lényegi különbségek mégis felfedezhetők a korábbi válsághoz képest. Ezek közül a legfontosabb a bankok egyre szigorodó elvárásai a hitelt felvevők felé.
Elérkezett a trendforduló?
2021 utolsó negyedéve óta a jegybanki alapkamat konstans növekszik, lényegét tekintve bekövetkezett a trendforduló a lakáshitel piacon, az infláció begyűrűzött a lakáshitelek piacára is, sokszoros drágulás lett jellemző a hitelek kamataiban.
Mindezeket figyelembe véve, mégis történnek tranzakciók az ingatlanpiacon, és nem állt le a jelzáloghitelezés.
Számos olyan élethelyzet van, amikor nem lehet készpénzes vásárlással, vagy „kivárással” (elhalasztom a lakás vásárlást) megoldani a tranzakciót. Ezekre az esetekre készítettünk egy checklistát, és összegyűjtöttünk 7 tényezőt, ami miatt meghiúsulhat a finanszírozás.
Ezen lista áttanulmányozása segíthet választ adni a kérdésre: Vajon érdemes belevágnom a lakáshitel felvételébe, meg fogom kapni a hitelt?
Természetesen örök érvényű igazság, és kőbe vésett szabályok nincsenek (kivéve amit törvény, vagy rendelet szabályoz – lásd: JTM szabályok), egy keresekedelmi bank szabadon eldöntheti kit hajlandó finanszírozni és kit nem, viszont vannak általános bevett gyakorlatok, amik figyelembevételével nagyjából meghatározható, működhet- e az ügylet.
Első tényező: megfelelő önerő hiánya
Általános szabály szerint egy bank az ingatlan forgalmi értékének MAXIMUM 80%-áig nyújthat finanszírozást. Természetesen ha van pótfedezet (másik, sok esetben pl. szülői ingatlan), akkor ezzel kijátszható ez a szabály, viszont az esetek 90%-ban nincs pótfedezet.
A leggyakoribb hiba, hogy pontosan 20% önerő áll rendelkezésre a vásárláshoz. A helyzet az, hogy a bank minden esetben készít egy értékbecslést az ingatlanról mielőtt a finanszírozásról döntene. Érdemes belekalkulálni az adásvétel előtt, hogy mi történik abban az esetben, ha a bank valamennyivel alul értékeli az ingatlant.
Példa: 50millió Ft vételár, 10millió Ft önerő áll rendelkezésre, 40millió Ft-ot tud finanszírozni a bank elméletben. Ha azt az ingatlant a bank csak 45millió Ft-ra értékeli, a maximum finanszírozható összeg lecsökkent 36millió Ft-ra. Ha pont 10millió Ft önerőnk állt rendelkezésre, már meg is hiúsult az ügylet.
Járulékos költségek
Kevesen vannak tisztában vele, hogy egy hitelfelvételnek, és úgy általában az ingatlan adásvételnek vannak járulékos költségei. Ilyen pl: ügyvédi költség (0,5-1%), közjegyzői költség (150-200.000 Ft), jelzálog bejegyzésének díja (12.600 Ft), értékbecslés díja (30-50.000 Ft). Érdemes minimum 500.000 Ft-al rendelkezni ezekre a költségekre elkülönítve.
Probléma az értékbecslésnél
Nem biztos hogy meghiúsítja, de kellőképpen lassítja az ügyletet, ha az értékbecslés során valamilyen „hibát talál” az értékbecslő. Ilyen lehet például az, hogy az alaprajzon másképp szerepelnek szobák, épületrészek, mint az a valóságban van. Ilyenkor elindul egy földhivatali eljárás, ami hónapokig is húzódhat, mire finanszírozható lesz az ingatlan.
Jövedelem terheltetőségi probléma
A törvény szerint a jövedelem maximum 50%-ig terhelhető hitellel (JTM mutató). A megnövekedett hitelkamatok a havi törlesztők összegét is exponenciális megemelték, éppen ezért megfelelően „magas” jövedelemmel kell rendelkeznünk egy ingatlan finanszírozás esetében. További komplikáció lehet, hogy a bankok eltérhetnek az 50%-tól, jellemzően 40-45%-ot engedélyeznek maximum, így, egy 150.000 Ft-os havi törlesztő esetén a gyakorlatban minimum 350.000 Ft jövedelem szükséges.
Bankszámla kivonat
Az utolsó lenne, amire az ember logikusan gondol, viszont gondot jelenthet, ha a bankszámlakivonat „nem megfelelően néz ki”
Mire gondolunk itt? Például a számla záróegyenlege rendszeresen minuszos, a hitelkeret rajta esetleg „túlhúzott”, vagy akár a bankszámlakivonat tételei között szereplő szerencsejáték. Bizony, ezek okot adhatnak a banknak, hogy a hiteligény elutasítása mellett döntsenek.
Jövedelem természete
Bizonyos jövedelmeket a bankok egy része nem tud elfogadni „fő jövedelemként”, és van amit egyáltalán nem fogad el.
Fő jövedelem általában a munkabér, vállalkozói kivét. Kiegészítő jövedelemként figyelembe vehető CSED,GYED, ingatlan bérbeadásból származó jövedelem, osztalék (nem mindenhol).
Készpénzes jövedelem a legtöbb esetben nem elfogadható egy hiteligénylésnél, hiába munkabér, ami önmagában jó lenne fő jövedelemnek.
A jövedelem természetének kihívásainál figyelembe kell venni még a következő tényezőket:
- Néhány esetben a bank a munkáltató miatt utasítja el az ügyletet. Minden esetben megnézik a céget, ahonnan az igénylő a jövedelmét kapja. Felmerülhetnek a munkáltatóval problémák (végrehajtást látnak a cégen, nincs még 1 teljes lezárt éve, üzemi eredmény tartósan negatív)
- Az igénylő közeli hozzátartozó cégében dolgozik. Ez alapvetően nem kizáró ok, viszont ilyen esetben NAV jövedelemigazolást kérhet a bank.
KHR lista:
Előfordulhat, hogy az igénylőnek van régi, már elfeledett tartozása, ami még mindig szerepel a KHR-ben. Esetleg a régi tartozása nem a teljes összeg kifizetésével, hanem „megegyezéssel” szűnt meg, ilyen esetben 5 évig passzív KHR-en marad az érintett. Vagy akár 1 éven belül fizette ki lejárt, felbontott hitelszerződését, így 1 évig „passzív KHR”-en marad.
Javaslatunk szerint az alábbi checklistát érdemes kitölteni a hitelfelvétel előtt:
Megfelelő (min. 25-30%) önerővel rendelkezem- e?
A hitel törlesztője, a meglévő hiteleimet is figyelembe véve, meghaladja- e a jövedelmem 40%-át?
A meglévő hiteleim kapcsán volt- e késedelmem az elmúlt fél évben?
Volt- e a bankszámlámon meghiúsult csoportos beszedés?
Hitelkártyám, bankszámlám záróegyenlege az engedélyezett keret alatt zárt- e az elmúlt 3 hónapban?
Van- e elkülönítve minimum fél millió forintom a járulékos költségekre?
Jövedelmem milyen elemekből tevődik össze? (alapbér, pótlék, jutalom, bónusz) – (jutalommal, bónusszal nem érdemes számolni)
Van -e régi tartozásom, amit nem rendeztem?
Ingatlanvásárlás előtt áll? Keressen minket bizalommal, és segítünk a megfelelő ingatlan megtalálásában, és a hitelfelvétel lebonyolításában is!